Как уже говорилось в предыдущей статье «Оценка имущества и имущественных прав» существует три основных методических подхода при определении оценки имущества:
• сравнительный подход;
• доходный подход;
• затратный подход.
Сравнительный подход – это рыночный подход, в основе которого лежат три принципа: спроса и предложения, замещения, взноса.
Принцип спроса и предложения.
Спрос на объекты имущества – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, которое имеется на рынке и предлагается за определенными ценами. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот, если спрос и предложения уравновешены, то рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Принцип замещения.
Принцип замещения свидетельствует, что рациональный покупатель не заплатит за объект оценки больше стоимости аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей стоимостью, за которую может быть приобретенный другой аналогичный объект с такой же полезностью. Принцип замещения является основным при использовании рыночного подхода.
Принцип взноса.
Взнос – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него в результате наличия или отсутствия какого-нибудь дополнительного фактора производства. Увеличение капиталовложений в основные части производства предполагают увеличение дохода до определенной границы, после которой прирост дохода становится меньше, чем прирост капиталовложений.
Основным методом при сравнительном подходе является метод прямого сравнения продаж. Также существует метод статистического анализа рынка.
С помощью сравнительного подхода, который осуществляется на основании анализа рыночных цен, с внесением определенных корректировок и формируется стоимость объекта оценки.
Сравнительный подход целесообразно применять тогда, когда рынок продажи достаточно развит.